《看懂楼市》总第37期

11月23日起，深圳将执行两条楼市新政：

一是下调二套住房首付比例，从11月23日起，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

二是调整享受优惠政策普通住房认定标准，最新调整为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。

值得留意的是，这是在“认房不认贷”之后，深圳打出的又一组楼市调控组合拳。那么，这对于房地产市场有哪些影响？一线中介门店反应又如何？

中介：业主想涨价又担心卖不掉

11月22日晚间8-9点，南方+走访深圳南山桃源村周边中原、链家、乐有家、糯家等11家中介门店发现，其中1家门店有2名买家咨询房源情况，2家门店开会，2家有多人守店，其他均只有1人在店。综合来看，走访的门店反应清淡，中介人员神情淡定。有少数中介与客户电话沟通政策影响。

同时，深圳一名资深房地产中介表示，政策出来之后，手里持有现金的买家咨询的更多一些，他们主要关心价格大涨，是否需要赶紧买一套，但收入在调整，担心买了之后供楼有压力等。没卖掉的业主就咨询房子是不是好卖一点了，要不要上调价格。整体来看，业主的心态稍微好一点了。

业主罗女士则没有上调价格的计划，“我的房挂了半年了还没卖出去，看都没人看。”

实际上，深圳楼市在刚刚过去的“金九银十”中表现成色不足。数据显示，深圳9月份、10月份一、二手住宅成交量合计不足1万套。通过对比近年来“金九银十”成交总量，即当年九、十月份一、二手住宅成交量总和，可见今年成交量为五年最低；从趋势来看，成交总量已连续四年下行。

具体来看，2023年“金九银十”成交总量不足1万套，为9904套；实际上，2019年、2020年在交总量均在2万+套，于2021年骤减至1万余套，随后成交总量就在1万套上下徘徊。

专家：政策小步快跑，但没有一次性到位

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中是最大的。目前，深圳新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。因此，在国家明确了商品房回归商品属性，打造房地产新模式的政策新框架下，房地产政策新一轮的松动窗口已经打开，包括厦门全境退出限购。在此背景下，深圳楼市政策松动在情理之中。

李宇嘉指出，此次深圳调整楼市政策，遵从降低住房交易成本，满足改善型住房需求的政策本源。也就是政策小步快跑，但没有一次性到位，下一步政策调整预留了空间，先观察此次调整的效果再说。

李宇嘉强调，需求端的政策可以释放一部分被政策挤压的需求，但很难对当前疲弱的需求形成带动作用。因为目前楼市的需求主要是高房价供给与大多数中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。对深圳来讲，除了这个矛盾以外，更重要的是普遍的对房价和楼市前景预期的不乐观。

李宇嘉表示，支撑深圳过去楼市繁荣的很大程度上是房价的预期，以及大量的资金的涌入。当这个外部的环境不具备了以后，楼市面临着一定的下行压力。从深圳的收入结构来看，中等收入人群数量相对较少，真正的人口结构就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的结构。“就是我一直强调的，深圳的腰部比较弱。这是当前楼市难以稳定住的一个最大的弱点。”

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【撰文/摄影/制图】冯少文

【作者】

大湾区楼市观察

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